Hauskauf ohne Trauschein – Worauf Paare achten müssen

Auch unverheiratete Paare können gemeinsam eine Immobilie kaufen, wenn sie bei der Planung an alle juristischen Fragen denken.

Um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, muss man nicht heiraten. Aber: Es gelten andere Regeln als bei Ehepaaren.

Der wichtigste Unterschied: Nach einer Heirat gilt das Familienrecht, das zum Beispiel beim Tod des einen Partners die Erbfolge regelt. Ein unverheirateter Partner gilt rechtlich dagegen nur als Dritter.

Wer ist Eigentümer?

Bei einer Trennung von Unverheirateten gibt es keine Regeln für die Aufteilung des Vermögens, auch wenn es gemeinsam angeschafft wurde. Beim Immobilienkauf muss sich jeder Partner bewusst sein, dass er nur Rechte an der Immobilie hat, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Käufer sollten sich daher immer diese zwei Fragen stellen:
Wem soll die Immobilie zu welchem Anteil gehören, wie finanzieren sie das? Und was soll bei einer möglichen Trennung oder dem Tod eines Partners mit der Immobilie passieren?

Im Grundbuch lassen sich unterschiedliche Anteile an der Finanzierung abbilden. Die Partner können sich beispielsweise hälftig als Eigentümer eintragen lassen oder mit unterschiedlich hohen Anteilen. Dafür müssen die Paare gleich am Anfang wissen, ob sie wollen, dass ihnen die Immobilie am Ende zum gleichen Teil gehört oder zu unterschiedlichen Anteilen. Mit diesem Ziel vor Augen lässt sich dann auch die Finanzierung regeln. Vielleicht stellt ein Partner am Anfang mehr Eigenkapital, und der andere übernimmt stattdessen einen größeren Teil der Finanzierung – am Ende gehört beiden die Hälfte.

Sinnvoll ist ein Partnerschaftsvertrag

Diese und andere Absprachen legen Unverheiratete am besten in einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag fest. Hier lassen sich alle Vereinbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen. Die Paare können den Vertrag aber auch weiter fassen und ähnlich wie einen Ehevertrag gestalten.

In den Verträgen legen die Partner also verbindlich fest, wer welches Eigenkapital oder auch Eigenarbeit einbringt, wer in welcher Höhe einen Kredit finanziert und für welchen Anteil des Kredits jeder Partner haftet. In der Regel besteht die Bank darauf, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben. So hat sie zwei Schuldner, die gegenüber der Bank jeweils für den kompletten Betrag haften. Auch nach einer Trennung kommt der Partner, der auszieht, in der Regel nicht aus dem Kreditvertrag heraus. Ohne entsprechende Vereinbarungen muss er im schlimmsten Fall ausziehen und trotzdem die Immobilie weiter finanzieren.

Daher ist es wichtig, in dem Vertrag auch ein Ende der Beziehung zu regeln. In guten Zeiten sollten die Partner vereinbaren, wer beispielsweise in dem Haus oder der Wohnung bleiben darf und ob der andere Partner eine Ausgleichszahlung dafür erhält. Nach einer Trennung haben die Ex-Partner unterschiedliche Interessen. Haben sie keine Vereinbarung getroffen und können sich nicht einigen, was mit dem Haus passieren soll, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung. Dann verlieren alle Seiten.“

Gesetzliche Erbfolge beachten

Für alle Fälle sollten die Partner versuchen, eine Teilungsversteigerung im Vertrag auszuschließen. Außerdem verständigen sich die Partner vorab darauf zu, wie der Wert der Immobilie bei einer Trennung ermittelt werden soll und wie die Paare das Geld bei einem Verkauf untereinander aufteilen möchten. Bei der genauen Ausgestaltung des Vertrags sollten sich die zukünftigen Immobilienbesitzer rechtlich beraten lassen.

Beim Tod eines Partners, greift grundsätzlich die gesetzliche Erbfolge – da geht ein Lebenspartner ohne Trauschein leer aus. Den Anteil der Immobilie erben im besten Fall die gemeinsamen Kinder des Paares, eventuell aber auch die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern des Partners.

Ist nichts geregelt, kann es daher passieren, dass die Verwandten des Partners einen Teil des Hauses erben, der andere Partner die Kreditraten aber nun alleine stemmen muss. Für den Todesfall brauchen die Partner unbedingt ein Testament, in dem sie jeweils dem anderen ihren Teil der Immobilie vererben.

Bei unverheirateten Paaren fällt allerdings eine hohe Erbschaftssteuer an und die Verwandten erhalten weiterhin einen Pflichtteil. Es sei deshalb auch möglich, dem Partner ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Vorkaufsrecht einzuräumen.

Muss man die Erben auszahlen, kann das eine enorme Belastung sein. Es empfiehlt daher, zusätzlich eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen. So erhält ein Partner nach dem Tod des Liebsten ohne Erbschaftssteuer einen Betrag, mit dem er die Erben auszahlen oder den Kredit tilgen kann.

Parallel zu der Beratung durch Steuerberater und einen Rechtsanwalt empfiehlt es sich natürlich, wegen der Finanzierung und der Absicherung, den Finanzexperten zu Rate zu ziehen.